土地について

「しっかり土地を分析しよう」


建物を建てる時には、非常に重要

当たり前ですが、建物を建てる時にまず決めなければならないのが敷地=土地。敷地のない家は無いですからね。
方角や形以外の要素も、建物にいろいろな影響を与えます。
前々から持っている敷地への建てかえの場合もありますが、新しく購入する場合は変更することも可能ですのでよく調べましょう。


まず、そこはどんなところ? 自ら感じてみよう

まず土地を見る時に、方角や広さなど敷地自体に目が行きがちですが、一歩引いてここはどんなところ?と目線をあげて見てください。
自分が住むかもしれない場所ですから、その敷地の周囲だけではなく、近くをぶらぶらしてみましょう。
そうすることでいろいろ判ることがあります。

・この敷地のまわりは元々どんなところだったんだろう ・・・台地? 低地? 傾斜地? 造成? 
・家の前の道の先が両方坂道だったら ・・・窪地?
・妙にきれいな並木道の遊歩道がずっと続いている ・・・暗渠だったりしない?
・数十年の間に開発された住宅街の中の水路の両側の道が下がってて(斜めだったり)、
 水路に掛かる橋が太鼓橋になってる・・・地盤が悪いかも?
 (元々地盤の悪い一帯で水路(水抜)は杭打ってあるから下がらないけど、周囲の住宅街はそんなこと出来ないから少しずつ下がってる?)

周囲の家が建ってどのくらいの時間が経っているのかもヒント。

・最近流行りのデザインの同じ家ばかりが目に付く場合には、一時期にまとめて建った場所。 ・・・新しい?
・いろんな家が入り交じっている場所は、ゆっくり建っている場所。 ・・・時間が経っている
・昔ながらの(良さそうな)住宅の多い場所。 ・・・古くからある場所
・背後に林を背負った大きな地主さんの家のあるところ。 ・・・一帯では家を建てるのにいい場所だった。

自分の目で体で確認してみると、いろいろな発見があります。
どんな土地なのかを感じてください。

資料を集める

いまどきですから、ネットでもいろいろ調べられます。

■法規関係
まずは各自治体のHPで調べてみましょう。
どこで調べるのか分かりにくい場合は、各自治体のトップページの検索で「用途地域」「都市計画図」などと入れてみましょう。
たとえばさいたま市では 「都市計画図」 と検索すると「用途地域や都市計画道路など都市計画のお調べについて」にたどり着けます。
ここで用途地域や建ぺい率・容積率・地区計画・高度地区などおおまかな法規が調べられます。

■地盤
その土地のピンポイントの情報が判るわけではありませんが、
ジオテック(株)のGEODAS(一部フリーサービス)で大まかな軟弱地盤マップが見られます。
これをみると敷地周辺で(ジオテックで)地盤改良がなされた場所が判ります。


また公開範囲は一部ですが、地盤工学会全国電子地盤図では、ボーリングデータを公開しています。
ちょっととっつきにくいですが、これからどんどん情報が集まってゆくといいページになると思います。


■住宅地図
ゼンリンの地図は図書館などに行くとコピーできますが、住宅地図プリントサービスは手軽で便利です。
建物のはいった1/1500の住宅地図が、最寄りのセブン-イレブンにてA3カラー¥300-で手に入ります。
その土地の周囲の家の状況(密集具合など)が判ります。



■航空写真
国土地理院のHPより地図・空中写真閲覧サービスにゆくと、その地域の航空写真が閲覧できます。
ここは非常に面白い!
ちなみにワガヤのまわりの昭和20年と昭和50年を比較してみました。(この件はブログにアップしました。)
昭和20年:田んぼ → 昭和50年:造成したばかりの新興住宅街。そりゃ地盤悪いわ・・・。


■土地条件図
国土地理院のHPより土地条件図を閲覧することができます。
場所を確定して、見たい情報を選んで重ねて見ることができます。航空写真など重ねわせて、透明度を変えることもできます。


■ハザー